II. Dünya Savaşı sonrası sanayileşmenin başlaması ile yeni iş olanakları doğmuş, bunun sonucu olarak da kırsal yörelerden kentlere göçler başlamıştır.
Yoğun göçler kentlerde barınma gereksiniminin yetersiz kalması sonucunu doğurduğundan gecekondulaşma ve bayındır olmayan yapılaşmanın ortaya çıkmasına neden olmuştur.
Sosyal konut yapımı
Oluşan düzensiz yapılaşmayı engellemek adına devlet alt gelir düzeyine sahip kişiler adına sosyal konutlar yapmıştır.
Bazı yöreler ağırlıklı olarak sosyal konutlardan oluşurken, bazı yörelerse konumun verdiği üstünlükten dolayı sosyal konutlar ile lüks konutlar iç içe inşa edilmiştir.
Sosyal konutlarda barınma konusu birinci öncelik iken, lüks konutlarda barınma, güvenlik, gönençli yaşam ve sosyalleşme birinci öncelik olmuştur.
Yatırım aracı olarak sosyal konutlar ile lüks konutlara yatırım yapılması durumunda veriye ulaşımın kolay olması hızlı yatırım kararı verilirken brüt kira çarpanı (gross rent multiplier) yönteminin yeğlenmesini öne çıkarmıştır.
Sosyal ve lüks konutlarda yöresel olarak yapılan çözümlemede sosyal konutların, lüks konutlara göre brüt kira çarpanının daha düşük olmasından sosyal konutlara yatırım yapmanın daha üstün olduğu bilimsel olarak kanıtlanmıştır.
Brüt kira çarpanı
Bilinçli bir yatırım kararı vermek için bir konutu ve piyasayı çeşitli ögelere dayalı olarak incelemek önemli olsa da, brüt kira çarpanı ölçümünü kullanmak, yatırım amaçlı bir konutun değeri ve kârlılığı hakkında hızlı ancak yüzeyselbir fikir vermektedir.
Belirli bir yörede brüt kira çarpanı yalnızca konutun fiyatının brüt kira gelirine bölünmesiyle hesaplandığından, bu ölçüm çoğunlukla o yöredeki benzer konutları karşılaştırarak piyasayı tanımak için kullanılır.
Brüt kira çarpanı hesaplaması
Bir konut satın alırken ödenen miktar, konutun brüt aylık kira gelirine bölünmesi ile elde edilen sayı, o konutun aylık kira çarpanıdır.
Yıllık kira çarpanını bulmak için aylık kira çarpanını 12’ye bölmek yeterlidir.
Sağlıklı sonuçlar için, yöre ve konutun, arz ve talep dengesi, siyasal kararlılık ve makroekonomik veriler gibi ögeler göz önüne alınmalıdır.
Brüt kira çarpanı = Taşınmaz Mal Fiyatı ÷ Aylık Brüt Kira Geliri’dir.
Getiri gücü yüksek olan kira çarpanı yeğleme nedenidir.
Kira çarpanı yatırım amaçlı bir konutun kira geliri ile kendisini kaç yılda amorti ettiğidir.
Ancak brüt kira çarpanı net işletme geliri gibi diğer önemli ögeleri hesaba katmadığı göz önüne alındığında bu doğru değildir.
Öyle olsa bile, bu sayı bir yatırımın ne kadar kârlı olabileceğine ilişkin kabaca bir fikir edinmek için kullanılır.
Bir konutun fiyatı 120.000.GBP aylık kirası da 400.GBP ise;
120.000 / 400 = 300 aydır
Bulunan bu sayı söz konusu konutun 300 ayda kendini amorti edeceğidir. Bu örnekte kira çarpanı 300’dür.
Kira çarpanı;
– 60 ay ve altı olan konutlar çok ucuz,
– 60 ay ile 120 ay arasındaki konutlar ucuz,
–120 ay ile 180 ay arasındaki konutlar normal,
–180 ay ile 240 ay arası konutlar pahalı ve
– 240 ay ve üzeri konutlar çok pahalı olarak değerlendirilir.
Brüt kira çarpanının anlaşılması
Kural olarak, brüt kira çarpanı ne kadar düşük olursa yatırım o kadar kârlı demektir.
Kira çarpanı genellikle piyasa ve piyasa döngüsü de dâhil olmak üzere diğer ögelere bağlı olarak değişir.
Yalnızca benzer derecelendirmelere sahip konutları karşılaştırmak en uygunudur.
Örneğin, C sınıfı bir varlığı A sınıfı bir varlıkla karşılaştırmak, bir taşınmazın ne kadar kârlı olabileceği konusunda kesinlikle doğru bir fikir vermez.
Benzer yöreler ve benzer koşullardaki konutları karşılaştırmak ve bir anlam çıkarmak için brüt kira çarpanı kullanmak en iyisidir.
Brüt kira çarpanı yatırımcıların belirli bir yöredeki yatırım amaçlı konutun değerini hızlı bir şekilde belirlemeleri için yararlı bir araçtır. Ancak yatırım kararı vermek için de tek ölçütdeğildir.
Bir yatırımın ne kadar kazançlı olabileceğinin hesap edebilmek için işletme maliyeti, konutun yaşı ve niteliği, vergiler ve bakım gibi çeşitli ögeleri dikkate almak gerekir.
Bununla birlikte brüt kira çarpanının kullanılması, bir yatırım oğurunun daha fazla araştırmaya değer olup olmadığının belirlenmesine yardımcı olabilir.
Çarpan aynı yöredeki benzer konutlarla karşılaştırılır ve yatırımcıların ve kredi verenlerin dikkate alması için işlem yapılabilir veriler sağlar.
Brüt kira çarpanının üstünlük ve yitirimleri
Brüt kira çarpanı kullanmanın üstünlükleri, belirli bir yöredeki benzer taşınmazları karşılaştırmanın hızlı ve kolay bir yolu olmasıdır.
Belirli bir yöredeki yatırım amaçlı konutun değeri ve kârlılığı hakkında kabaca bir fikir verebilir.
Ek olarak, bir yöredeki benzer konutları karşılaştırarak pazarı tanımak için de kullanılabilir.
Brüt kira çarpanı kullanmanın yitirimleri, kapsamlı bir ölçüt olmaması ve konutun durumu, pazarı ve değer kazanma gizilgücü gibi diğer ögeleri dikkate almamasıdır. Ayrıca, finansman maliyetini de içermez.
Brüt kira çarpanı kullanmanın riskleri
Brüt kira çarpanı, belirli bir yöredeki yatırım amaçlı bir konutun değerini ve kârlılığını hızlı bir şekilde değerlendirmek için yararlı bir araçtır.
Ancak brüt kira çarpanının kabaca bir öngörü olduğunu ve yatırım kararı verirken tek öge olarak kullanılmaması gerektiğini unutmamak gerekir.
Brüt kira çarpanı taşınmazın durumunu, kiracıların niteliğini, pazar koşullarını ya da konutun değerini etkileyebilecek diğer ögeleri içermez.
Ayrıca brüt kira çarpanı, taşınmazla ilgili vergi, sigorta ve bakım giderleri gibi giderleri de içermez.
Bu nedenle yatırım kararı verirken tüm bu ögelerin dikkate alınması önemlidir.
Yorumlar kapalı.