Engin Yıldırım

İkinci şans arayan AVM’lerin yeniden geliştirilmesi





Başarılı alışveriş merkezi projesi için öncelikle “doğru yer seçimi + doğru konseptin belirlenmesi + doğru mağaza karması ve doğru yönetim’’ şarttır. Tabii bu başlıklar ve alt başlıklar çoğaltılabilir ama işin özü “Doğruların bir araya geldiği AVM projesi” başarılı olur. AVM yöneticileri & danışmanları başarılı AVM projesinin hayata geçirilebilmesi için projenin tasarlanma aşamasından beri işin içinde olması ve global düşünüp yerel hareket etmesi lazım.

Öncelikle doğru yerin belirlenmesi için uzman kişilerin yardımına gereksinim vardır. AVM için düşünülen lokasyon doğru ise en önemli adımı atmış oluruz. Lokasyon doğru değilse sürekli farklı ve uzak bölgelerden ziyaretçi getirmeye çaba sarf etmek gerekir. Ama unutmamak gerekir ki taşıma suyla değirmen dönmez. Demografik durum, bölge halkının ekonomik durumu, coğrafi durumu ve rekabet analizi doğru yapılmalıdır. Buna göre mimari tasarımın ve konseptin çizilmesi lazım. AVM’yi tamamlayıcı nitelikte otel, residence, hastane, eğlence parkı, konut, ofis, müze, iş merkezi gibi ünitelerinde olup olmayacağı belirlenmeli. Ama her residence, ofis ve konut sitelerinin de önüne AVM yapılmamalı.

AVM’ler arasında nüfusa, ulaşıma, ekonomik şartlara vs. göre belirli kilometreler olmalı, nüfus ve ekonomi AVM alışverişi için yeterli olmalı, ulaşımı sorunsuz olmalı, yapılacak dev tesisin (AVM ile birlikte yapılacak tesislerle birlikte) her türlü alt yapısı bölgenin taşıyabileceği kapasitede olmalı.

AVM yatırımlarının yoğun olduğu bölgelerde yeni AVM’lere izin vermek yerine, mevcut AVM’lerin verimli işletilmesine odaklanılmalı. Kapanan veya kapanmakta olan çözüm var mı? Var tabii, ölümden başka her şeyin çaresi var ama tek başına yöneticinin yapacağı şeyler sınırlı. Öncelikle yatırımcının üzerine düşen görevler var. AVM’lerin değişimi, projenin yeniden ele alınıp geliştirilmesi lazım. Yeni konsept başarısızlıktan çıkarılan tecrübeye, hedef kitleye ve lokasyona göre geliştirilmelidir.

Kapanmış, kapanmakta olan veya yeni konsept ile işletmeye devam edecek olan yatırımcının bazı yatırımlar yapması, değişiklikler yapması, özverilerde bulunması ve bu değişimi gerçekleştirecek sağlam bir ekip kurması lazım. Göründüğü kadar kolay iş değil, bu değişim için iyi bir kılavuz seçmek lazım. Kiracılar ve bölge halkının kafasındaki olumsuz algıyı silmek, projenin yeniden açılmasını/başarılı olmasını istemeyenlerin hamlelerinden korunmak ve ziyaretçi alışkanlıklarını oluşturmak uzun zaman alır. Algı yönetimi başlı başına bir iştir.

Kapanmış veya kapanmak üzere olan bir AVM’ye lansman yaparız, sonrasında kiralama için start veririz. Herkes de gelir yeniden kiralarız diye bir şey yok. Neden gelsinler? Neden AVM’nize ikinci bir şans versinler? İlkine göre ne farkınız var? Rekabet için neler yapacaksınız? Yönetim ekibiniz tecrübeli mi? Yeterli mi?  Bir de yatırımcının prestiji önemli. Çünkü bölgede itibarlı bir yatırımcı değilse, bölgedeki potansiyel yatırımcılar yani bayilik alacak iş adamları yatırım için o AVM’yi tercih etmiyorlar.

Bir de bazı yatırımcıların bakış açısını değiştirmesi lazım. Kapanmaya doğru giden, mağazaları boşalan AVM’nin yöneticileri sık sık değiştirilmemeli. AVM genel müdürünü doğru seçmek lazım. Tercihen zorda kalan AVM’leri düze çıkarmış, hedeflenen değişimi yapabilecek ‘Kiralama&Reklam ve Pazarlama’ alanında uzman Genel Müdür ile el sıkışılmalı. Genel müdüre kendi ekibini seçme şansını vermek ve belirli yetkilerle donatmak lazım. Yönetim ekibinin ilk senesi genelde bölgeyi, AVM’yi, kiracıları tanımak ve yapacağın işlerin temelini atmakla geçer. İkinci yılda geri dönüşümleri almaya başlayabilirler. Sabırsızlıkla verilen kararla yönetim ekibinin değiştirilmesiyle birçok şeyi sil baştan yapmak zorunda kalınır. Kimsenin elinde sihirli değnek yok! Ekip lideri olan genel müdür o projeyi ve/veya o lokasyonu biliyorsa işler daha kolay ilerleyebilir…

İkinci şans arayan AVM’nizin yeni döneminde “çekim gücü oluşturacak özellikler farklı konsept geliştirmeniz, pazarlama faaliyetlerinizle ilklere imza atmanız, marka karmanız hedef kitlenizle örtüşmeli ( hatta uzak bölgelerden müşteri çekecek mağaza karması oluşturulmalı) ; Genel müdürünüz ve yönetim ekibi tecrübeli isimlerden oluşmalı, tercihen benzer sıkıntıları yaşamış AVM’lerde başarı ile yöneticilik yapmış profesyonellerden oluşmalı.” Yönetim ekibinizin kısa, orta ve uzun vadeli planları gerçekleştirmesi için sabırlı olmalı ve ekibe destek olmalısınız!..

İkinci şans arayan AVM’lerin yeniden geliştirilmesi

Yorumlar kapalı.